我国住房金融模式选择及政策建议

【摘要】目前，我国住房金融进入快速发展时期，但与居民的住房需求和住房产业的发展还不相适应，其根本原因是对我国住房金融模式的选择目标仍然不明确。本文提出选择“一体两翼”的住房金融模式，并给出理论和现实两个方面的选择依据，最后针对该住房金融模式的建立提出了一些政策建议。

【关键词】住房金融模式“一体两翼”

住房金融对于发展房地产经济，解决居民住房问题具有重要意义，同时住房金融市场也是成熟完善的房地产市场不可或缺的组成部分。我国的住房金融虽然起步晚，但近几年的发展速度很快，同时也存在着很多亟待解决的问题，造成这些问题的深层次原因，就是缺乏对未来市场发展战略的整体构想和战略目标，也就是对我国住房金融模式的选择目标仍然不明确。

一、选择“一体两翼”的住房金融模式

因经济发展水平、金融体制和政治体制等方面的差异，不同的国家选择了不同的住房金融模式，形成了不同类型的住房金融体系。在借鉴国外住房金融模式的基础上，结合我国目前的住房金融发展情况，提出“一体两翼”的住房金融模式：大力发展和完善抵押贷款住房融资体系，改造和规范公积金制度，支持和鼓励住房合作金融体系，形成“一体两翼”的以商业性金融为主，政策性金融和合作性金融为辅的住房金融模式。

二、建立“一体两翼”住房金融模式的依据

1、理论依据

(1)从自由化的进程来看。在政府对贸易和金融的管制放松后，世界经济和各国的经济部发生了巨大的变化，经济保持了总体上的增长，金融对经济增长的贡献加大，表明自由化的收益是大于其所付出的代价。因而金融深化是我国金融体系改革的终极目标，住房金融作为我国金融体系的重要组成部分，其改革和发展必然和整个金融体系保持一致，这就要求大力发展商业性金融，使其作为主体发挥对住房市场的调节和促进作用。

同时金融深化又具有渐进性、层次性和持续性的特点，它是伴随着整体经济改革发展的一个渐进过程，其政策措施应根据经济发展的成熟程度和经济运行的内在逻辑做出合理的时序选择和安排，分阶段和有计划地进行。在推进金融深化的过程中，要结合本国金融改革的现实条件和制度风险，加强对金融市场和金融机构的监管，逐步建立与经济可持续发展相协调的金融体系。根据我国目前整体的经济改革情况，住房金融应该在金融约束政策的框架下，发挥政府促进民间部门的协调功能和进行选择性控制的补充性功能，避免产生不利于社会大众的道德危害，使我国稳步实现真正的金融深化。

(2)从福利经济学的角度看。市场机制的正常运行不能必然保证收入分配的公平，为了使一定的国民收入总量能带来社会福利的最大化，政府具有实现收入分配公平的职能。按照边际效用递减规律，只要将一些货币收入从富人转移给穷人，就可以增加货币的边际效用，从而使社会满足的总量增加。为此，政府可以通过征收各种税来实现收入的转移，来用于增加对穷人的补贴。

居住权是人的一项基本权利，为帮助中低收入家庭解决住房问题，确保所有家庭都能获得一定标准的住房供应，政府需要干预住房市场。住房金融是政府进行间接干预住房市场的最强有力手段，政府通过金融、税制、行政指导等手段引导住房市场微观主体的活动，以实现政府住房福利目标，或者是为了弥补市场经济下的住房分配不公的缺陷。

2、现实依据

(1)国外住房金融的趋势。从美国的住房金融发展史来看，20世纪80年代以前美国采用的是一种合同储蓄的住房金融模式，但由于这一模式本身制度设计的缺陷和当时美国金融环境的巨大变化导致了合同储蓄的危机，在解决危机的过程中，美国逐渐形成了一种以住房抵押贷款证券化为主要技术手段的资本市场型住房金融资金融通机制。由于抵押二级市场市场化程度的进一步推进和住房抵押证券市场的交易工具的不断增加，使住房抵押货款证券化成为一种国际性趋势。值得强调的是，美国住房金融新模式的形成过程，并不是一个完全的市场化过程，而是政府干预与市场机制有机结合的结果。政府根据调控市场的需要不断推出相关法案，增强抵押二级市场走势的可预见性和公开性；同时，依法建立了许多官方或准官方机构，这些机构一方面承担政府的调控职能，另一方面按市场规则从事市场工作，在住房抵押二级市场上起到了举足轻重的作用。

在德国住房金融市场上，建房互助储蓄信贷社曾经与其他金融机构三分天下，但20世纪八九十年代以来，其地位不断下降，这不仅是因为其制度本身存在的缺陷，也因为面临的外部环境发生了变化特别是政府支持住房金融的方式发生了变化。为了弥补内在缺陷和适应新的变化，近年来合作性金融制度逐步打破封闭的运行状况，让政府资源逐步“退出”，资本市场逐步“进入”。德国建房互助储蓄信贷社的发展历程表明了合作性住房金融的发展在很大程度上取决于政府的政策，如果政府不给予特殊的政策支持，合作性住房金融就很难在住房金融的发展中担当主要角色。但合作性金融作为居民的一种自愿性的经济行为，只要有人愿意采取这种融资形式，政府就不应该加以限制，而是应该通过专门的管理法规和监管机构对起进行严格的监管来规范其发展，因为政府的最终目的是支持住房金融的发展，而不是支持某一类金融机构的发展。

新加坡住房公积金制度的经济效应已经远远超过了住房金融的范围，它不但促进了住房建设和消费的发展，还推动了宏观经济的良性循环，带动了整个国民经济的发展。在借鉴其成功经验时，不能仅引入其具体的实施方式，关键的是要理解把握其公积金制度能够长效发展下去的外部环境支撑体系。

各国住房金融成功的共同特点是融资渠道多元化，培育和形成市场竞争机制。无论是美国、德国，还是新加坡，住房金融体系都是采用多种形式并存的模式。融资方式也是多元化，既有强制储蓄、合同储蓄和自愿储蓄，也有发行债券等，在资本市场上获得长期信贷资金。多元化融资扩大了资金来源，降低了住宅信贷的成本。这不仅有利于住房金融市场上各金融机构各扬其长、相互协调，既有分工、又有竞争，也有利于消费者摆脱垄断的困扰，享有更好的金融服务。

(2)国内住房金融的现状。经过多年的运作发展，我国已基本上形成了一种以现有商业银行房地产信贷部为主体的住房金融格局。截止到2003年，全国建设银行已设置了2800多个房地产信贷部，工商银行也成立了2000多个营业机构，在全国范围内形成了一个较完善的住宅金融服务网络和管理体系，为住它金融的发展奠定了体制基础。据统计资料显示，1998年以来，随着住房消费的启动，我国个人住房贷款增长迅速。到2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计达6398亿元，是1997年底的33倍，首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86％。到2001年底，全国住房公积金归集总额为3326亿元，归集余额为2405亿元，职工买房、建房、退休提取累计921亿元，共向210万户家庭发放住房公积金个人贷款970亿元，个人贷款余额达到830亿元。这表明目前我国的商业性住房金融和政策性金融都有了很大的发展，同时商业性住房金融的个人住房货款额明显大于政策性住房金融。

由于目前房地产市场供给的不合理性，广大中、低收入的城市居民、职工为改善自身居住条件而自愿组织起来，形成了以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的非赢利性团体。这种合作性住房金融因其高度的分散性、非规范性和资金规模的有限性而无法成为住房金融体系的核心，但由于我国住房需求者的特点是中低收入者占80％，最低收入和最高收入各占10％左右，居民的收入差距较大，造成住房需求的层次不同，需要多层次的住房金融体系与之相适应，合作制住房金融作为中、低收入者的一种有效的融资渠道有其存在的必要性。近年来的这些发展态势预示着我国住房金融模式正朝着这个多元化方向发展。

三、政策建议

1、加强住房金融市场化

发挥商业银行承担商业性住宅金融业务的优势，把现在由商业银行承担的政策性住宅金融业务转移到由住它专业银行来承担，实现商业银行的市场化取向，并通过充分利用现有房地产信贷部的组织资源和资金渠道，减少金融创新的成本。

建立住房抵押贷款二级市场搞活住它金融。住它抵押货款是实现住宅商品化的有效途径之一，而作为住宅抵押贷款市场重要组成部分的二级市场，其建立和发展可以推动住宅抵押货款一级市场的发展，从而提高购房者的实际购买力，形成住宅投资的良性循环。住宅抵押贷款二级市场的建立可以有效的降低贷款银行的风险，银行就会在一定程度上放宽贷款的条件限制，从而扩大居民的贷款需求。

2、划分住房消费群体

不同性质的住房金融应为不同的主体服务。具体来说，商业性金融可为所有的人服务，但主要是为中高收入者服务；政策性金融和合作性金融则主要是解决中低收入者的住房问题，区别在于两者的运行主体不同，前者是政府，后者是中低收入者自愿组成的非赢利组织。细致划分住房消费群体是不同性质的住房金融能够更好的为其客户对象服务的前提条件，目前我国的住房公积金制度运行效果不佳在很大程度上是因为无法把目标对象有效的控制在中低收入者范围，因此有必要在全国范围内对住房消费群体收入制定量化标准，进行等级划分。

3、发挥政府监管和推动作用

加强对住房市场的管理，完善房地产的产籍管理，明晰住宅产权，形成个人信用登记、个人信用评估、个人信用风险管理制度，加强住房市场的宏观调控和法制制度建设，为住房金融的运行创造良好的外部环境。政府通过建立准政府机构直接在二级市场上买卖抵押贷款并发行住房抵押贷款证券，或是为住房抵押贷款证券化提供担保，从而推动住房金融二级市场的发展。住房抵押贷款是最容易发生金融风险的领域之一，建立完善的住房抵押贷款担保和保险机制是防范金融风险的重要环节，通过政府为中低收入家庭提供担保和保险，可以极大地增强住房抵押贷款市场上金融机构的信心，扩展资金来源，有效地降低贷款风险，使住房抵押贷款信贷条件不断改善。