2013年度考核工作总结

2013 年是对于我个人来说是充满挑战、充满艰辛，充满色彩与不平凡的一年，更是公司立足巴市开拓市场的第一年，自2013 年年初，在公司领导及同事们的关怀与支持下，维邦物业正式进驻巴市奥林国际项目，我作为巴市项目负责人在秉承公司的服务理念及战略目标的基础上，开始展开这为期近一年的项目团队组建及房屋接管验收的一系列工作，起初，因项目地处异地，房地产公司也并非与我们与直接的关系，各种工作及关系的对接相对较难，但经过一段时间的熟悉，各类工作也将逐步展开。
现就巴市奥林国际项目这一年来的工作总结如下：
一、前期介入阶段， 顺利完成队伍组建，合理整合人力资源，有效开展培训工作，努力提高凝聚力与战斗力，团队从初创期到磨合期到规范期平稳过渡。
前期介入销售方面：
1 、人员配置及形象展示工作
自2013 年4 月1 日起，前期介入的2 名秩序维护员分别配置新力置业销售中心、项目部车辆出入岗亭， 1 名负责销售中心的大厅指引、现场看房、买房、参观人员的秩序维护与指引、简单的物业咨询与形象展示工作；另外1 名负责项目部车辆出入口的检查、监督管理工作。
2 、销售现场物业管理形象展示及物业服务宣传工作。 包括公司个性化服务的展示、荣誉展示、物业服务承诺、公司的定位及相关的物业服务及收费项目的咨询工作。
3 、 配合销售做车库、车位的销售工作与现场咨询工作。与销售对接相关费用的收取标准。
前期介入工程方面：
1 、现场环境熟悉，跟进施工进度，了解设备型号、配套设施， 了解管线布置，管道安装等工作，对户型、室内的主要检查口进行拍照留底。从业主或物业使用人的角度，物业管理的角度发现各类工程问题与项目部、监理、施工单位对接，提出合理建议，并下发工作联系单进行相关问题的整改工作。
2 、4 月15 日前基本完成与新力置业项目部各工作人员及施工单位的人员熟悉与工程对接工作，落实前期介入人员工资及其他相关的前期开办费用，并落实了临时办公地点及相关配套设施的配置工作。
4 月20 日基本完成与新力置业集团前期介入阶段前期置办费用与人员公司发放的落实工作。5 月初展开了多种渠道的人员招聘工作，在5 月中旬基本完成前期介入阶段人员的组建工作。5 月中旬，前期介入工作人员开始与地产项目部就房屋土建部分开始进行分户验收。5 月底基本完成房屋土建部分分户验收工作，并与相关监理单位、施工方，甲方对接了整改方案。7 月初月底基本完成各类管道设施设备的排查、整改，标识配备等工作。 截止8 月10 日，下发工作联系单26 次，发现需要整改的问题6000 多项，已落实2300 多项，主要解决了消防、排污、给水管道的防冻措施；地暖过滤器安装方向错误整改工作；预留保洁取水位置；落实电动车充电处的线路的改造的问题；空调预留口设置；物业用房的配置及装修情况；分户验收墙面空鼓、裂缝问题；硬化路面铺装等工作。基本完成设施设备台账的建立工作。
前期介入资料准备及其它综合方面的工作
1 、7 月初已完成交房资料校对工作，并与于7 月底完成了交房资料的印刷工作。
2 、7 月底完成了本项目费用收取标准的落实工作，并向总部及新力置业销售等部门公布了相关费用的收取标准与明细。
3 、7 月底完成了项目人员配置工作（工程、客服），于8 月初最终完成四大部门的人员配置工作。
4 、8 月初已完成前期介入市场调 研13 次，主要针对当地物业公司的服务标准，人员配置及薪酬标准做调研，并对当地物价情况进行比对与调研。
5 、物业办公用房及宿舍的装修进度与室内布置的跟盯，8 月30 日物业用房装修全部结束，9 月初完成物业正式办公室及宿舍的相关办公设施及生活用品的配置工作。
二、现阶段本项目的工作介绍
1 、房屋动态情况
奥林国际一期共计10 栋住宅，718 户，2 栋公建，底商64 户，车位587 个，车库47 个，库房123 个，截止2013 年11 月10 日，奥林国际共计交房461 户，办理装修手续331 户，正在装修260 户，装修完工11 户，已入住16 户，车库办理钥匙领取手续42 个，车位办理手续163 个，库房已领钥匙32 个。
2 、费用收缴及经营情况：
费用收缴：截止2013 年11 月10 日，奥林国际共计收取住宅物业费1280202 元，装修押金1368000 元，环境卫生清运费231242 元，车位物业费97200 ，车库物业费27000 元，库房物业费及电费13000 元，总计费用3016644 元。根据目前的交房情况及费用收取情况，将于本月度与销售部核对最终的销售情况，并与房地产公司对接空置房及补贴的费用，并将相关费用明细与公司财务部核对。
经营情况：自交房至今两个多月以来，本项目共计收取广告占用费4000 元，并月相关单位合作，节省广告印刷及广告制作费8000 多元。预计从2014 年1 月1 日起，电梯广告将开始对外租赁，预计费用6000 元。
3 、人员配置情况
项目经理间客服主管1 名
行政综合主管及物资采购员1 名
财务出纳1 名
厨师1 名
客服部：楼管员2 名（1 名请长假中），前台接待、资料员、监控员2 名，缺编1 人
工程部：组长1 名，工程维修员2 名，试用期工程维修员1 名。
秩序维护部：组长1 名，班长2 名，秩序维护员门岗、巡逻岗国际7 名。
环境事务部：组长1 名，外保洁1 名，地库保洁1 名，内保洁2 名，缺编5 人。现本项目共计27 人。缺编6 人。
4 、项目客户维系工作
自2013 年8 月20 日至2013 年11 月10 日，共计接待业主报修145 次，已完成报修140 次（其中5 次属于地产遗留问题，正在协商处理中），回访业主202 次，满意率达95% 以上，共计接待客户投诉12 次，已处理10 次，主要投诉问题集中为工程遗留问题及供暖问题。
根据目前统计的资料显示，奥林国际业主暂时分类如下：
A 、60 岁以上老人：21 人
B 、学生：19 人
C 、新维控股集团内部员工：7 户
D 、私企上班：81 户
E 、国企上班：141 户
F 、个体：62 户
G 、回迁户：130 户（有一半回迁户属于无业）
其余户数现未登记工作单位
根据目前的数据显示，本小区居住的业主文化水平、社会地位较高的居多，在国企上班的相对较多，私企上班的居中，个体人员较少，并且中青年业主较多，老年业主较少，自8 月20 日交房至今，根据我们期间与业主的沟通与接触，业主的文化水平相对较高，与我们奥林花园几年来接触的业主相比要相对好沟通。自交房期间至今两个多月与业主的接触，业主对我们给予不错的评价，刁难业主相对较少，根据目前的情况，按照客户类别可分为：已入住业主11 户（属于A 类业主）、其他正在装修的240 户业主大概有200 户属于A 类业主，大概35 户属于B 类业主，5 户属于C 类业主。
5 、承接查验工作
截止2013 年11 月10 日，房地产，施工方与物业公司的承接查验工作基本完成，现初消防未验收以外，其它给排水、供电，土建，外墙，屋瓦面，电梯，防水等工程已基本全部移交完毕，图纸及设备台账正在移交中，相关遗留问题正在整改中。
三、 工作中的不足
自2013 年3 月我被调到巴市项目以来，我个人在工作中存在很多不足之处。主要体现在：
1 、人员管理方面：管理方法不足，管理力度，考核力度，监控力度还有待于提高，在管理中过于讲情面。
2 、队伍素质建设方面，虽然我在日常的工作中不断的安排各班组进行员工的培训，但是整体的队伍素质没有达到公司的整体要求，各个方面还有待于提高，我将继续加强人员的培训与指导工作，尽可能的将员工队伍带到我们既定的目标要求上。
3 、节能方面有待于提高，在节能降耗方面还需要研究更好的节能办法，争取在不影响服务质量的同时而节省开支，降低成本。
四、下一步的工作计划
1 、工程方面，从人员管理上抓落实，工程设备台账建立齐全，相关与房地产移交的资料收集齐全，并分类存档。各类机房的制度上墙，质量记录表格与作业指导书的标准严格规范，工程方面要做成公司的样本工程。
2 、客户维系方面，以客服人员牵头，每周对客户维系工作进行统计与分析，班组长抓落实，各部门负责人根据客户反映的问题，针对性的对客户进行回访，并主抓客户反映的问题的落实工作。项目经理对重点客户进行上门拜访。
3. 资产管理方面，各部门员工的物资使用情况责任到人，办公资产责任到人，员工的服装、住宿情况的使用要严格按照公司的制度执行。
4 、物资采购及节能降耗方面，物资采购要坚持就近、低价，质量高的原则，发展当地的供应商，控制成本支出。在减员增效方面，要与员工经常交流，探讨更好的办法。加强员工的节能意识，通过控制庭院灯、景观灯，地库照明灯，楼道照明灯的开启数量及开始时间等办法来降低成本。
5 、研究节能办法，给员工一定的奖励，让全员参与研究，例如：近期因集中交房期间，装修车辆较多，将地下停车场的雨篦子压坏不少，经各人员研究决定，利用工地上捡回来的废料钢筋自己加工雨篦子，虽然从美观上有欠缺一些，但在装修期间的使用上非常有利。
6 、社区文化建设与宣传方面的工作是下一年度工作的重点。
工作中的建议与意见：
1 、根据这一年来各项目费用的不断测算中，我个人认为最终起到的作用不大，各项目独立核算，自负盈亏没有落实到实处。我个人认为各项目的盈亏不应该由项目负责任自行核算，因由公司的某一个部门根据项目的实际情况给出盈亏标准，最终按照核算的费用执行。现在各项目的盈亏没有严格的标准。
2 、加强异地项目的监管与指导工作，因异地项目的团队属于新的团队，各方面的工作及人员的素质及技能需要增强，所有项目自管，总部经常监督管理，异地项目的人员管理及其他工作将会相对提高。
回顾这一年的工作，有不足也有成果，对于个人来说，这一年更是我实现个人价值与积累经验的一年，回顾总是有很多感慨、感谢与感动，但这一过程确实是我们人生中一段精彩的部分。2013 年即将结束，新的一年也即将来临，我只想说：新的一年，让我们物业人一同携手，在经济困难的市场环境下，一起为我们同样的事业更加努力吧！