房产论文：在房产管理中加强公证法律服务思考

坚持以人为本，全面协调、可持续的发展观，是我们党以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，从新世纪、新阶段党和国家事业全局出发提出的重大战略思想。胡锦涛总书记指出，我们所要构建的社会主义和谐社会，是经济建设、政治建设、文化建设、社会建设协调发展的社会。社会和谐在很大程度上取决于社会生产力的发展水平，取决于经济社会发展的协调性
。公证法律服务具有事前性、先导性的特点，它作为国家一项重要的法律制度，已经深深地融入了社会经济生活的各个方面。

海口市公证工作始终坚持围绕市委市政府的中心工作，服务社会经济发展，服务百姓生活并取得了巨大的成绩，得到了机关团体、广大群众的认可。随着城市房屋产权改革的深入和房地产市场的发展，房产逐渐成为社会公众的重要财产。经济的增长、城市化进程的加快，使得房屋产权交易异常频繁。频繁的交易同时也带来了房屋交易纠纷的居高不下，以海口地区为例，2008年的房地产纠纷率已近千分之六。交易纠纷不仅仅意味着交易目的的失败，还带来了社会成本的增加以及影响到社会经济秩序的和谐。如何全面贯彻落实科学发展观，更好地发挥公证法律服务在房产管理中的职能作用，不仅关系到海口社会的经济和谐发展，更关系到维护海口社会的和谐稳定。对此，本课题调研组对海口市房产局、海口市椰城、椰海公证处等相关部门进行了工作调查，对如何在房产管理中充分发挥公证法律服务职能进行了一些初步的探讨。

一、海口市房产管理中公证法律服务的现状及产生原因

市属的椰城、椰海两家公证处于2004年改制，现有公证员14名，年业务量约500--600万。随着我国《公证法》、《物权法》、《房屋登记办法》等相关法律、法规的出台，公证行业预期的法定公证事项不但没有得到充分体现和保证，而原来一些必办的公证事项，尤其是涉及房地产流转方面的公证业务也在萎缩，海口市仅07、08两年涉及房产公证方面的业务量就下降了 26.7 %，公证法律服务被进一步边缘化。由于公证事项没有立法保证，除涉外、财产继承、赠与等公证按照国际惯例和一些部门需要公证配合的复杂事项外，受当事人的法律意识、经济市场的运行程度、行政干预等不确定因素影响较大，证源巩固和拓展较难。海口市司法局2008年8月与市房产局、市政府服务中心联合印发的【2008】98号《关于在房产管理中加强公证法律服务的联合通知》，因属于行政部门文件，其法律效力较低。

不动产交易登记前不经公证，导致海口市房产交易活动中主体间实际地位不平等现象更为严重。一方面，在我国立法原意是双方当事人之间的法律地位平等。但在实际的房产交易过程中，双方当事人的地位很不平等，其平等往往只是形式上的平等。现在的消费者购置房产，除了对房屋的地段、结构、层高、环境等基本要求外，越来越多地考虑有利于身体健康，人与环境自然的和谐以及更高质量的物管需求。但由于都市生活与工作节奏的快速运转，消费者没有更多的时间来调查了解相关情况、学习相关知识。基于房产销售商与消费者在房产交易知识和经验方面的巨大差距，销售商倚仗其优势轻车熟路，趋利避害的宣传、介绍以及显失公平的格式合同，隐含诸多瑕疵的承诺等等，消费者在购房时一时是无法发现问题的，当他们发现问题时，可能已时过境迁，其合法权益难以得到维护。

另一方面，房产交易不设前置公证，而采取自愿公证原则，无法有效制约交易中的欺诈行为。现实生活中，购房者对房产交易活动中的复杂性缺乏足够的认知，对房产交易活动认识不深，在中介的诱导下，很难辨别真伪，能够认识公证能为其提供有力帮助的人也不多。近几年，海口市房产交易未设前置公证，引发的纷争时有发生，欺诈问题也十分严重。比较常见的有：

（一）故意隐瞒房产质量，受让方在不知情甚至在被蒙蔽的情况下进行交易。

（二）出让方怠于履行房产过户义务，使受让方在足额交付房款后迟迟不能得到产权证。

（三）私自出让其共有房产，侵害他人利益。

（四）夫妻关系存续期间，一方以自己的名义或私下买入的房产，离婚时未作分割，离婚后擅自进行处分。

（五）伪造委托书，非法处分他人房产。

（六）为达到独自继承或者多分得遗产的不法目的，故意隐瞒法定继承人的真实情况，甚至使用威胁、利诱等手段迫使权利人签订对其有利的遗嘱或赠与书（赠与合同）。

不动产登记前不经公证，将导致房产交易活动不规范，使巨大的投入无法实现预期的目标，将会严重损害群众的重大财产利益，如果按照《物权法》第二十一条的规定，登记机构工作人员故意或过失，以及当事人弄虚作假等欺诈行为给他人造成损害的，应当承担赔偿责任以及连带和追偿责任。但该规定实施难度较大，连带责任的份额也很难区分，不能做到防范于未然，可能引发更多的连锁诉讼纠纷。由此必将直接影响社会的 和谐稳定。

在房产交易中实行自愿公证，不利于公证机构在房产交易过程中发挥应有的职能作用。有时当事人中有认识公证重要性者提出公证要求，但因自愿公证是交易双方都要有提出公证的意愿才能实施，若另一方不愿意，公证程序就无法进行，特别是有欺诈行为或隐瞒瑕疵的一方，更不愿意进入公证程序。因此不设前置公证的区域，申办公证者寥寥无几，
但房产交易纠纷总是居高不下。自愿公证既不能有效地保证当事人的合法权益，也不能维护交易过程中的诚信与公平、公证，更不能发挥公证机构在房产交易中维护公平正义的应有职能。

二、建议与措施

（一）加强与相关部门沟通，进一步拓展房产交易中公证法律服务领域。

　　 近期国际金融危机快速扩散和蔓延，使我国的金融、房地产市场面临严峻考验，企业发展、民商事活动受到冲击和影响，经济发展面临的困难明显增加，这对公证机构的发展来讲既是挑战也是机遇。公证法律服务与社会发展形势息息相关，公证机构要在保稳定、保增长、保民生这样的大形势下，密切关注海口经济社会发展的重点，大力拓展房产管理中公证法律服务的领域，发挥公证职能作用，要深刻分析和把握公证工作面临的新形势、新问题、新特点，有针对性地提出对策和办法，采取有效措施，解决实际问题，扭转房产交易中公证业务下降的局面。

司法行政机关要加强对公证服务方向和服务领域的政策引导，密切关注城市经济社会发展和公证服务需求变化的趋势，做好拓展领域、服务民生、保障发展的文章，指导公证工作力求在服务的广度和深度上实现新突破，要重点拓展房地产流转领域的公证事项。

司法行政机关、公正机构应当主动与房产管理部门进行协调、沟通，大力开拓房产登记、二手房买卖公证，如此不但能解决全市房产公证业务下降的问题，而且能起到帮助房产部门分担风险、提高工作效率，维护交易双方合法权益的作用。

（二）通过地方立法将房产管理中的房产登记确定为法定公证

房产登记法定公证是依法维护当事人合法权益的必要保证，房产登记是物权变动最重要的环节，实行法定公证是保障市场秩序的需要，是化解和减少政府登记部门登记责任风险，提高登记效率和安全的必然保障。

应当看到，《物权法》虽然没有确定必办公证事项，但也没有排斥公证，仍给公证留下了许多发展空间，房屋登记机构按照目前的登记收费成本，不可能对登记进行全部实体审查，因此有可能将登记中存在的风险向外转嫁，能承担保障实体审查效果又能承担转嫁责任的组织只有公证机构。

目前，房产交易法定公证具有一定的现实条件和基础。我国已有22个省（市、区）制定出台了关于公证工作的地方性法规、政府规章和规范性文件，其中涉及物权领域的一些事项成为必需公证事项。如:云南省建设厅与司法厅联合下发了《关于在房屋登记活动中充分发挥公证的法定证明效力的通知》[云司证(2008)21号]，要求在房屋登记活动中充分运用公证的法定证明效力，进一步发挥公证的职能作用做出了七条具体的规定，包括在登记中，应当直接采证经公证的遗嘱、委托等法律文书；涉外、涉港澳台的房屋所有权转移、抵押等应当办理公证或认证等，并要求各级司法行政机关和公证协会加强对此类公证事项的监督，并建立公证质量保障机制、服务承诺制、纠纷解决机制、错证赔偿机制以及房产和公证信息系统交换平台，确保公证职能作用在房地产登记活动中的有效发挥。

（三）坚持以人为本，狠抓公正服务和质量

科学发展观的核心是坚持以人为本，就是坚持全心全意为人民服务，立党为公，执政为民，始终把最广大人民的根本利益作为党和政府工作的立脚点和出发点。具体反映到公证工作中就是怎样以最优质的服务回报社会和人民的支持，使法律的规定在人民的生活中得以实现，并最大化地维护当事人的合法权益。首先要加强队伍建设，强化人员素质。在知识、技术更新日愈缩短的今天，公证人员应当加强学习，不断地提高自己的政治素质、业务素质和职业道德素质，提高为人民服务的本领。其次要把好质量关。公证的公信力归根到底是由公证质量决定的，谋发展就要抓质量，在执业活动中，要始终坚持以事实为依据，以法律为准绳，不因任何外界干扰而降低公证质量。第三要提高服务水平，倡导人性化服务。在市场机制下，公证机构向社会提供法律服务，应当在社会服务的深度、广度上多下功夫，使当事人信赖公证。在工作中要秉承“执业为民，奉献社会”的理念，急当事人所急，想当事人所想，为当事人排忧解难，以达到经济效益、法律效益和社会效益的多重效果。

当前形势对公证法律服务工作而言既是挑战也是机遇，如何深入学习贯彻科学发展观，积极探索公证发展道路，让公证服务于和谐社会建设，已是司法行政机关和公证机构必须面对和急需解决的一个重大问题。