徐州房地产项目可行性研究报告

第一部分徐州区域特征
一、地理环境
徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般在100－200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中贾汪区中部的大洞山为全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市
南郊的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。
　　徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。
拥有大型水库两座，中型水库5座，小型水库84座，总库容3.31亿立方米，以及众多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步形成具有防洪、灌溉、航运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连的水网系统。
　　徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284至2495小时，日照率52％至57％，年气温14℃，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56％。气候资源较为优越，有利于农作物生长。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。
二、历史沿革
徐州历史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息劳作。原始社会末期，尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，徐州称彭城自始起。
春秋战国时，彭城属宋，后归楚，秦统一后设彭城县。
楚汉时，西楚霸王都彭城。西汉设彭城郡，东汉设彭城国、都彭城。
三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，彭城自始称徐州。
魏晋南北朝各代曾设彭城国或徐州，都城或治所多在彭城。
隋时设徐州，后改彭城郡，治彭城。
唐初，徐州与彭城郡名称多次互易，中后期徐州为节度使驻地。
五代时各朝置有徐州，治彭城，领7县。
宋元两朝都置徐州，隶属和辖领变化较频。
明初徐州曾直隶京师，后属南京。
清初，徐州先后为江南省和江苏省所属直隶州，雍正末年升为徐州府，辖领1州7县。
民国初，府废，徐州府地附郭铜山县，后曾设徐海道，治所在铜山（徐州）。
日伪时由铜山县析置徐州市，曾为伪淮海省省会。抗战胜利后，国民政府仍置徐州市，属江苏省。
中华人民共和国成立后，保留徐州市，初为山东省辖市，后划回江苏省，并同时成立徐州专区，驻徐州市，辖11县市。此后，徐州市和徐州专区并存，不同时期辖属有所变化。1983年，江苏省实行市管县体制，撤徐州专区，将所辖6县划归徐州市。徐州市现辖5区6县（市）。
三、区划经济
徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至2008年1月，全市五区六县（市），共有41个街道办事处，114个镇政府，10个政企单位。
图表1徐州市地区生产总值
国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强。初步核算，2006年实现生产总值1428.91亿元，比上年增长15.1%，增幅提高0.8个百分点。其中，第一产业增加值180.90亿元，增长6.4%；第二产业增加值742.13亿元，增长17.3%；第三产业增加值505.88亿元，增长15.3%。人均生产总值16258元(按常住人口计算)，按现行汇率折算达2084美元。产业结构逐步优化。高新技术产业增速加快，传统产业在改造中提升，现代服务业发展明显加速。三次产业增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，调整为12.7∶51.9∶35.4，第二、三产业比重提高1.3个百分点。高新技术产业产值占规模以上工业的比重达7.2%，比上年提高0.3个百分点。城市化进一步发展。2006年末全市城市化水平达44.8%，比上年提高1.5个百分点。初步核算，2007年1—11月份，实现生产总值1923.72亿元，累计比上年同月增长32.73%，是近十年来的新高。
市场物价总水平小幅上扬。据市统计局调查显示，2007年10月份，居民消费价格涨速继续加快，当月城市居民消费价格比上年同月上涨5.8%，涨幅较上月提高0.9个百分点，月度涨幅再创年内新高。与上月相比，十月份城市居民消费价格基本稳定，食品 价格有所回落，鲜菜、猪肉等肉禽制品、蛋类价格小幅下降。受换季影响，保暖内衣等服装价格上涨，多数消费品价格仍保持平稳，住房贷款利率、液化石油气等服务项目价格有所上涨。

就业和再就业工作扎实开展。实行积极的就业政策，坚持城乡统筹就业，加快农村劳务输出，加大城镇就业再就业工作力度。2007年徐州市劳动就业和社会保障凸显四大亮
点：就业总量不断扩大，养老金、失业金标准提高、城镇居民医保覆盖率达到80％以上，最低工资标准又有增长。
　　扩大就业：2007年全市城镇新增就业9.04万人、下岗失业人员再就业3.58万人，城镇登记失业率为3.01％，新增农村劳动力转移9.59万人，失业人员再就业实现“技能”与“岗位”的对接，农村劳动力转移就业实现由“体能就业”向“技能就业”的转变。
完善社会保障体系：在强力扩面的同时，提高养老金、失业金标准。
四、固定资产投资
固定资产投资平稳增长。2007年1－10月份，全社会固定资产投资完成820.47亿元，比上年同期增长19.35%。规模以上完成投资655.5亿元，增长31.97%，城镇投资完成552.33亿元，增长32.37%，房地产开发投资70.24亿元，增长49.41%，规模以上工业投资391.92亿元，增长32%。
图表22007年全社会固定资产投资

全社会固定资产投资1-10月份主要指标
指标绝对量(亿元)增长(%)
全社会固定资产投资820.4731.97
规模以上投资655.532.37
城镇投资552.3330.79
房地产开发70.2449.41
规模以上工业投资391.9232

投资结构继续优化。在规模以上投资中，第一产业投资2.6亿元，2007年比上年增长60.4%；第二产业投资423.5亿元，增长28.3%；第三产业投资188.03亿元，增长23.8%。工业投资402.64亿元，增长31.6%，其中原材料工业投资62.5亿元，机械电子工业投资110.0亿元，轻纺工业投资165.9亿元，分别增长14.1%、56.7%和43.1%。第三产业投资中，批发和零售业投资66.1亿元，增长42.1%；房地产开发投资69.70亿元，增长11.2%。
重点建设项目投资情况良好。2007年全市160项重点项目完成投资213.5亿元，占全市城镇固定资产投资的41.5%，徐州天成氯碱、芭田复合肥、福润禽业、天璐纺织、金凤凰家具、跃进正宇、美驰车桥、徐州发电厂扩建工程1号机组、徐塘发电厂扩建工程6号机组、坝山电厂、矿大南湖校区等一批重点工程竣工投入使用。
固定资产投资成效显著。2007年全年规模以上投资建成投产项目1072个，项目建成投产率为55.4%；新增固定资产320.1亿元，固定资产交付使用率为52.1%。
五、人口生活
人口总量保持低速增长。2006年末全市常住人口872.07万人，比上年末下降1.0%。全年人口出生率为10.51‰，提高0.48个千分点；死亡率为6.99‰，提高0.33个千分点；人口自然增长率为3.52‰，提高0.15个千分点。年末全市户籍人口934.73万人（见表4）。比上年末增加9.42万人，增长1.0%，其中非农业人口320.76万人，增加4.91万人，增长1.6%。

图表3徐州市2007年1-11月份城市居民家庭收支情况
指标1－11月绝对量（元）增长（%）
城市居民人均可支配收入13520.5015.5
工薪收入9328.4313.9
城市居民人均消费性支出9004.5718.2
食品3137.1616.2
衣着835.918.0
家庭设备用品及服务803.5599.0
医疗保健552.8510.1
交通和通信974.0514.3
教育文化娱乐服务1441.6925.0
居住866.05－2.0

图表42006年户籍人口主要构成情况
指标年未数（万人）比重
全市总人口934.73100.0
市区人口187.1120.0
农业人口613.9765.7
非农业人口320.7634.3
男性481.4651.5
女性453.2748.5
18岁以下206.8522.1
18－35岁257.5827.6
35－60岁338.0236.2
60岁以上132.2814.2

六、城市建设
城市建设成效显著。近几年，徐州每年都围绕新城建设、山水亮丽、道路畅通、商贸繁荣、环境提升等，集中资金建设一批重点城建工程，使这座历史文化名城的景绿了、水清了、城市更美了。尤其是徐州着力实施园林绿化精品工程，绘就了一幅幅绚丽的画卷：风景秀丽的小南湖景区、古黄河公园、九里湖生态湿地公园、玉带河风光带、秋韵园，花团锦簇的居住区，绿树掩映的林荫道，色彩丰富的绿化带,随着一项项重点工程的完工，古老的徐州在一天天变美，一天天变得年轻。2006年顺利完成68条主次干道的维修和46条小街巷的综合整治任务，新建公共绿地50公顷，新增和更新路灯2864盏。年末拥有公共交通运营车辆1708辆，运行线路网总长度3899公里，运送乘客23962万人次；出租车运营车辆3357辆，比上年增加404辆。水厂综合生产能力49.6万立方米/日；年供水总量12146万立方米。年末人均拥有道路面积12.8平方米。建成区园林绿地面积4760公顷，绿地率33.03%；绿化覆盖面积5466公顷，绿化覆盖率37.57%，上升1.27个百分点；公共绿地面积1096公顷，人均公共绿地面积8.24平方米。
七、财政总收入
徐州市财政收入始终保持快速增长。2007年1—10月份，全市实现财政总收入186.56亿元，超过去年全年5.71亿元，增长37.5%，同比提高10个百分点；其中一般预算收入84.8亿元，增长44.3%，增幅同比提高13.4个百分点。财政支出相应增长。1—10月份全市财政一般预算支出达到105.9亿元，与去年全年基本持平，增长39.1%，同比提高19个百分点。

第二部分徐州市房地产市场行情分析
图表52004.1—2007.7徐州市住宅预售面积与交易情况统计表
季度批准预售面积交易面积交易套数交易额均价价格涨幅
2004-127.321.7819104.0881877-------
2004-239.8530.7832285.6381832-2.4%
2004-323.9124.1422574.47618541.2%
2004-411.6151.3557539.71518922.0%
合计102.67128.051314823.921868-------
2005-125.4719.4216443.97520478.2%
2005-283.0528.4526756.22821896.9%
2005-334.8717.6016704.01822834.3%
2005-474.2133.1430547.81423583.3%
合计217.698.61904322.04223419.6%
2006-151.9639.0833289.2523670.4%
2006-235.845.50380512.14266712.7%
2006-339.0632.9127859.0627533.2%
2006-457.33490618.17316915.1%
合计174.821482448.62278124.5%
20071-7月149.7666.7220.83118-1.6%
12.1%
备注：
1、批准预售面积和交易面积单位均为万平方米，交易额为亿元；
2、以上数据不包含二手房和商业及办公房；徐州市商业和办公房交易额之和一般为商品住宅的20%—25%，二手房交易额一般为商品住宅的60%—70%，交易相对还是比较活跃的。
从上述数据的分析可以得出以下结论：

一、徐州市房地产市场交易的季节性比较强
徐州市房产交易一般在第二季度和第四季度交易比较活跃，这和徐州的季节变换有明显的关系，一季度天气比较冷，三季度比较热，由于居民出行主要交通工具为公交车（空调车很少）和自行车，居民在较冷和叫热的季节都不愿出行，造成冬季和夏季交易量明显下滑。徐州的房交会一般在五一和十一举办，这2个月也是房地产销售的黄金季节。

二、房价连续三年大幅上涨并将持续上涨
从2004年下半年开始，徐州房价开始步入快速上升通道，经过半年的补涨阶段，在2005年下半年上涨幅度放缓，但2005年仍比2004年上涨了19.6%，由于房价的飙升，2005年的交易量比2004年明显下滑，居民购房意愿放缓。由于国家出台了稳定房价的相关宏观调控措施，居民开始持币观望，从2006年第二季度开始，徐州房价又直线上升，这主要潜在购房居民经过半年的持币观望后，并没有看到房价下跌或涨幅放慢的局面出现，房价反而加速上涨，于是出现了非理性的恐慌性购房，造成2006年二季度和四季度达到2位数的高速上涨，这都是居民看到国家宏观调控措施并没有达到他们所希望的房价下跌的局面，2次非理性的恐慌性购房造成的。2006年徐州房价涨幅达到了24.5%的历史新高。2007年年1-7月，徐州市房价比2006年均价已经上涨12.1%，根据目前房价走势判断，全年涨幅预计将达到20%以上，年底均价已达3600—3800元/平方米。
2006年，徐州市gdp已突破1500亿元，财政收入突破100亿元，人均gdp已达到1400美圆，2007年上半年全市gdp已达到785亿元，比上年同期增长15%以上，经济高速发展，土地价格高速上涨（徐州市土地价格年均涨幅在50%以上）居民收入稳步提高，可以预计，在今后很长一段时间内（乐观估计5—8年），徐州市房价上涨的趋势将延续，房价在未来2—3年内仍将高速上涨，均价在未来2—3年内将突破5000元/平方米，随后上涨幅度将逐步放缓。
三、国家宏观调控措施对房地产市场和房价的影响有限
从2004年开始，国家每年都出台了一系列稳定房价的宏观调控措施，但都没有影响徐州房价的上涨趋势，每次政策出台，潜在购房居民在短时间的持币观望后，出现了恐慌性的购房潮，反而加速了房价的上涨，这一方面源于徐州经济的高速发展，另一方面源于成本拉动型的房价上涨，近些年来，土地实行招、拍、挂等制度，土地成本大幅上涨；各项制度的实施，如对容积率、绿化率、建筑密度、楼间距、环保等要求的提高，还有建筑材料价格的上涨，使楼盘的开发成本逐渐提高，这些原因都导致房价的上涨。所以，国家宏观调控措施对徐州市房地产市场和房价难以产生根本性的影响。
第三部分徐州项目规划要点
一、地块说明
项目位置
该地块位于xxxx南侧，地块的最北边距xx南边线最近距离为xx米，将来在此地建成的住宅小区，业主较难容忍的是xxxxx，同时受到影响的还有市委、市政府和xx周边新建的各小区（如意家园、惠民小区、御景湾等）；不过，徐州市已将xxxx提到了议事日程，xxx的迁建估计在不远的将来就有眉目；据了解：徐州市已于2007年12月份成立了xxxx迁建办公室，主要进行xx迁建的协调工作。该地块经xxxxx测算：地块的净空限高为xxx米。考虑到与周边环境的协调，初步把该地块的限高控制在xx米以内。该地块南边线距四号公路约xxx米，有一条xxxx相连，路况较差，需重修。140米宽的故黄河风光带环绕项目所在地，规划中的主干道从该地块南侧通过（见上图）。
二、地块主要规划技术指标
第一期
用地面积：81400平方米；（按照122亩计算）
容积率：≤1.54；
建筑面积：125000平方米；
建筑密度：≤16%。
第二期
用地面积：141400平方米；（按照212亩计算）
容积率：≤1.55；
建筑面积：218000平方米；
建筑密度：≤22.6%。
第三期
用地面积：86700平方米；（按照130亩计算）
容积率：≤1.79；
建筑面积：155000平方米；
建筑密度：≤22%。

图表6本案距主要目标的方位和距离
序号参照目标方位（度）距离（米）备注
1市政府办公大楼1172973以第一期内的xx中心点作为测算点。
2训练基地大门3082622
3食品城会展中心2791917
4四号公路与xxx交汇点160783
说明1、本案的区域界线距规划道路20米；
2、第二期北边线距xx南边线最近距离为xx米；
3、本案的净空限高为xx米。
第四部分徐州项目的地块价值
一、土地挂牌信息（2008年）
图表7采集日期2008年1月
编号土地坐落土地面积
（平方米）规划用途容积率起始价
（万元）挂牌时间备注
2007-41号（轻工路西侧地块）轻工路西侧86390.5a、b地块批发零售；c、d地块城镇住宅≤2.3（其中a地块≤2.2）105002008年1月18日至2008年2月1日10时止一、2007-44、45号地上项目建设投入补偿额按审计结果确定，由竞得人另行向润东公司支付。
二、商服40年，科教用地50年,居住70年。
2007-42号（印染厂地块）迎宾大道东、故黄河西侧36415商服用地、文化娱乐≤1.45500
2007-43号（科技园二期地块）中国矿业大学北侧，东至道路、南至科技园一期71282商务金融、
科教用地≤2.210800
2007-44号（三环东路北侧地块）三环东路北侧，杨庄村东侧9495.6商服用地≤0.6720
2007-45号（三环东路西侧地块）三环东路骆驼山铁路立交桥南侧路西11502.4商服用地≤0.631220
二、土地成交信息（2008年）
图表8采集日期2008年1月
编号地块位置面积用途成交价方式竞得人成交日期
2007-40铜沛路南侧8400平方米商住756万元挂牌徐州市九里区房产开发有限公司2008-1-7
2007-39南临徐海路，西接一号路575100平方米商住17250万元挂牌徐州城置有限公司2008-1-7
2007-38煤港路西侧,朱庄村南侧41679平方米商住18300万元挂牌徐州市广达铁路工程有限公司2007-11-20
2007-33新城区商住综合地块500.1亩综合38300万元挂牌江苏中茵置业有限公司2007-10-15
2007-31新城区办公e地块17亩办公680万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任公司2007-9-28
2007-29新城区办公c地块30亩办公1200万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任公司2007-9-28
2007-28新城区办公b地块39.5亩办公1600万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任公司2007-9-28
2007-25铁路西，迎宾大道东290.5仓储物流7900万元挂牌徐州源洋商贸公司2007-9-11
2007-23郭庄路与三环东路交叉口16.4亩商住4300万元挂牌徐州盈佳贸易有限公司2007-9-3
2007-22三环东路西侧、鼓楼法院南13.32亩商业466万元挂牌江苏远方汽车工贸实业有限公司2007-9-3
三、徐州土地市场分析（2008年）
据徐州市国土资源局最新发布的消息，2007年前三季度，市区已挂牌出让土地33宗，面积4012亩，挂牌价33.15亿元。其中，已成交32宗，面积2592.11亩，成交总额22.8亿元。总体来看，呈现三个特点：一是参与地块竞争的单位越来越多。不仅有本地开发商，外地开发商较往年也有明显增加。而且，一些中小地块的竞争十分激烈，常常是多家单位历经数十轮竞价后才能成交。如2007—7号淮海服装厂地块，共有包括天润、鑫宝、新华、建美等12家单位参与竞拍，创下了土地市场建立以来，参与竞拍单位数量最多的纪录；二是新城区地块的出让数量明显增加。2006年新城区共出让3宗地块，而2007年前三季度新城区已有8宗地块出让，说明新城区开发的步伐正在加快；三是出让密度较往年提高。2007年前三季度共出让32宗地块，较2006年全年的27宗多出5宗。前三季度地块均价约合88万元/亩，比2006年全年地块均价89.5万元/亩略低。这主要是由于新城区出让地块比例偏大，新城区尚处在起步阶段，地价水平相对较低，在很大程度上拉低了市区土地平均价格。
根据以上相关资料，我们可以得出如下结论：土地出让面积的大幅增加必然会导致今后2-3年内房地产市场新增楼盘增加，可售面积大幅增加，供应大幅增加，会导致竞争非常激烈，唯有通过差异化的竞争手段，才能赢得市场。每块土地出让面积的提高，金额的提高，将众多的小开发商排除在房地产市场的门外，这项措施加速房地产行业的洗牌速度，能存活并能好好发展的开发商必然是融通资金能力强、有核心竞争力的公司。根据部分地块的挂牌信息，如部分地块要求开发商的注册资金达到6000万元以上，或者有其他方面的要求，这些都在提高中小型开发商的进入土地市场的门槛，从另外一个角度看，是在为一些大型开发商获得土地增加筹码。
四、徐州项目的土地价值判断
项目地处滨临风景优美的新城区风景区，南靠大龙口湖，西望淮海食品城，故黄河风光带环绕项目处地，规划中的道路从中穿过，区位优势十分明显。根据徐州市新城区发展目标，至2020年，该地区将成为以现代区域交通为依托，以商贸、金融、文化、信息、会展、教育、居住、高新产业等为支撑的设施完备、环境良好、风景优美的城市新区，本宗地具有极大的发展潜力。
根据2006年-2008年土地成交情况统计，从新城区土地综合用地每亩地价已升至55－76万元、办公用地每亩地价已升至40万元的市场行情来看，土地成交价格仍然有一定的上涨空间，该宗地的开发利用价值较高。


第五部分徐州项目竞争个案分析
一、如意家园
所属区域:新城区
开发商:徐州中川房地产开发有限公司
代理商:自销
楼盘热线：85556666，85559999
地址/交通:迎宾大道旁（食品城正对面)/5、14、23、59、60、64、116、602、603、81、83、801、803、808、810、832、58附、801附、803附等近二十于条公交路线/售楼处地址：欧洲商城一楼（苏宁电器东侧）
主打价位:40万(总价)
物业类型:多层住宅
开盘时间:2007-06-21
上房日期:“约”为2008年10月1日前
占地面积:173420平方米
建筑面积:200000平方米
容积率:1.2
绿化率:35%
楼房状况:纯多层
停车位:1：3
业主qq群:46117730
施工公司:徐州昱诚建筑公司
物业收费:未制定收费标准
监理单位:徐州市宏大建设有限公司
项目介绍
如意家园与如意广场项目位于城区东南，紧临新城区，在迎宾大道与欣欣路交会处，总占地面积约260亩，如意广场，一改以街为市，自发形成的传统商务模式，以高度集中城市配套资源（住宅，商务和商业以4:1:1的比例分布），从而优化居住区生活构成，时间效率与空间构成相互作用及整合达到极致。周边有5、14、23、59、60、64、116、602、603、81、83、801、803、808、810、832、58附、801附、803附等近二十于条公交路线，中国矿业大学、工程学院等高等学府环伺周围，商业氛围浓，交通便利，环境优美，是闹中取静的优雅起居生活场所和经商场所，是“三区”（老城区、新城区、铜山新区）的必经之地。
现在61栋楼全面封顶，预计08年可全面如期上房（07年11月29日）。
一期楼体的外立面均已全部展现出来，如意家园近期主推面积为105平米的户型。且一期将于2008年4月底左右上房，其他将在2008年10月1日前上房（08年1月9日）。
二、苏商御景湾
项目名称:
所属区域:泉山区
开发商:徐州苏商实业发展有限公司
代理商:徐州新景祥房地产投资顾问有限公司
楼盘热线：83107777,83107778
地址/交通:御景路1号（徐州工程学院东600米）
主打价位:30万(总价)
物业类型:多层住宅、小高层住宅、别墅
开盘时间:2006-12-28
上房日期:2008年3月
占地面积:316825平方米
建筑面积:900000平方米
容积率:1.2
绿化率:40%
楼房状况:别墅、多层、小高层
停车位:60%
业主qq群:34210122
施工公司:江苏苏中建设
物业收费:0.5元/月·平方米
监理单位:徐州市科苑建设工程监理有限公司
项目介绍
苏商御景湾是由徐州苏商实业有限公司倾力打造的大型综合社区项目。有着前瞻性的地理位置优势，地处徐州老城区、新城区和铜山新区三区核心位置，东依迎宾大道和淮海食品城，西邻徐州工程学院新校区，北接300亩的城市公共三角绿地，南靠通往铜山新区的欣欣路。项目北侧以项目名称命名的御景路西连南三环路，东接往新城区的黄金大道——迎宾大道。
项目占地475亩，总规划建筑面积60万平米，由国内一流建筑规划设计单位浙江大学担纲设计，预算投资10亿元（人民币）。
项目以“独立、交流、融合"的现代化、多功能、开放式、综合性的统一规划基调；庄重大气的建筑环境风格旋律；高层、小高层、多层、连排别墅组合错落有致的立体空间；主次干道、通幽小径、休闲广场、个性花园、蜿蜒水景、阶梯绿地组成疏密相间的平面布局、1.20低容积率（商办部分容积率为3.0）形成绿化景观分类区域组合的园林化生态环境。集居住、购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、教育等特征为一体的人文生态环境特色，构筑了徐州市一流的60万平米国际街区生活城--苏商御景湾。
突出“绿色生态”主题，体现“住宅与商业共融、居住与生活共生”的规划理念宗旨。建筑与景观设计围绕“绿”与“水”展开，将建筑空间、商业空间、道路空间、步行空间、景观水体空间有机的融合于一体；结合自然形成的高低落差较大的地形现状，创意构思为具有运动特色的坡地景观带；充分利用现状水系资源、坡地、山脉景观素材构成以月牙湖中央公园为核心的生态环境空间；贯穿典雅、悠闲、时尚、私密的布局理念，以景观为主线将建筑分为不同特色的建筑组团，创造充满人文自然特色的居住环境。
以人为本的建设配套。占总量18％的商办建筑和幼儿园、小学的设置，为居住人提供了最为完善便捷的生活基础设施；采用新材料、新技术，全面提升小区的安全、智能化、环保、节能系统。
优越的地理位置、便利的交通、完善的配套、庄重大气的建筑风格、错落有致的建筑天际线、人文自然浑然一体的生活空间，为以居住环境享受生活为意愿的人们提供了高品位的居住新天地。
第六部分徐州项目的销售价格
一、徐州新城区总体概况
徐州新城区选址在京福高速和连霍高速两大交通干线的交汇点，东北紧临规划中的京沪高速铁路客站，东南距观音民航机场仅20余公里，距离老城区市中心也仅8公里，具有极为便捷的区域快速交通条件。同时，新城区依托大龙湖和故黄河风光带，西靠拖龙山脉，东南紧临吕梁山风景区，山水天全、自然风光秀美，加上良好的地势和工程地质条件，以及开阔的发展空间，将使其成为面向区域、服务周边、独具特色和魅力的现代化城市新中心。
按照国务院审批的徐州城市整体规划，新城区规划50平方公里，目前与老城区的主要干道已经完工通车，行政办公中心已正常运行。作为新城区的第一个生活居住区——惠民花园（主要安置新城区拆迁四个自然村的村民），具有优美的居住环境和完善的配套服务设施，2006年4月首批居民已入住。
徐州市具有良好的区位优势，是新亚欧大陆桥东端第一个区域性中心城市和淮海经济区中心城市，是江苏省重点规划建设的四个特大城市和三大都市圈核心城市之一，同时也是东陇海产业带的支撑点和陆港经济的产品集散地，必然需要一个能为整个区域提供强大的服务功能、区位优越、设施完备、环境优美的核心地区。
按照徐州市新城区发展目标，至2020年，该地区将成为以现代区域交通为依托，以商贸、金融、文化、信息、会展、教育、居住、高新产业等为支撑的设施完备、环境良好、风景优美的城市新区，同时也是徐州市新的“门户”和“窗口”，是徐州市对外联系的口岸，是徐州市作为区域型中心城市对外服务的主要城市组团。起步区作为新城区建设的起点，担负着沟通老城联系、建立基础设施、聚集人气资源、确立形象定位等重要责任和功能，起步区建设直接影响着新区建设的质量和速度，是整个新城区建设的关键和突破口。
二、徐州市近期房屋成交情况（2008年）

图表9采集时间：2008年1月9日
成交播报累计成交情况今日实时成交情况
成交套数成交面积成交套数成交面积
行政分区
鼓楼区994987873000
云龙区11988115841410803
泉山区225282619026131592
九里区2623074400
经济开发区1756197500182
累计成交情况今日实时成交情况
地理分区成交套数成交面积成交套数成交面积
中心区11066873426212359
东区14373146313112950
南区108091341436121372
西区14283168604691028
北区53055746923348

三、徐州新城区近期房屋成交价格（2008年）
图表10采集时间2008年1月
记录时间均价最低价最高价价格描述
★★如意家园--历史价格
2008-01-103400元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
2007-12-103300元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
2007-11-053200元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
2007-08-242750元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
2007-06-062650元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
2007-03-272550元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
2007-03-172500元/平方米2100元/平方米元/平方米一房一价
2007-01-212400元/平方米2000元/平方米元/平方米一房一价
2006-12-132400元/平方米元/平方米一房一价
　　该楼盘从2006年11月的均价2300元/平方米涨到2008年1月的均价3400元/平方米，在15个月期间房价涨幅73元/月。
★★苏商·御景湾--历史价格
记录时间均价最低价最高价价格描述
2008-01-143500元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
2007-12-153450元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
2007-11-233400元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
2007-10-053200元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
2007-09-103100元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
2007-08-093000元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
2007-07-232900元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
2007-06-132800元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
2007-05-252700元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
2007-01-052600元/平方米元/平方米元/平方米二期均价（一房一价）
2006-10-122400元/平方米2400元/平方米2400元/平方米
该楼盘从2006年10月的均价2400元/平方米涨到2008年1月的均价3500元/平方米，在16个月期间房价涨幅近70元/月。
四、徐州市房价走势的调查（2008年）
2007年的房房地产市场真可以用“硝烟弥漫、风起云涌”来形容。一方面随着城市建设步伐的加快，居民投资理财意识的增强，拉动了徐州市房地产市场不断增长；另一方面多项政策的出台，也吸引了众多关注的目光，房产市场逐步回归理性。重点对如意家园、御景湾、绿地世纪城、等多家开发企业界进行深入调查，统计数据显示，2007年徐州市新建商品房均价每平方米3800元，同比上年增长46%，成交均价日益攀升，同时数据显示，在多次加息和提高第二套房贷首付等政策的影响下，成交量呈现出下降趋势。
东区：以自住为主
东区是一个比较典型的区域，位于徐州“东进西拓”城市发展规划中的云龙区。随着经济飞速发展、国内知名房地产商的入驻、大型生态园林公园的建成、城市交通的便利、各项配套设施的完善，必然会给东区的房价带来更大的发展空间。
2007年东区的住宅均价为3200元/平方米左右，2006年均价为2200元/平方米左右。与去年相比有所上涨。
东区二手房购买者主要以自主房需求为主，购买力依然旺盛，所以房价较长时间内不会下降。成交情况反映了购房者日趋成熟的购房心理，理性地选择一个适宜居住的环境，实现拥有自己住房的目标。
南区：涨幅最大
南区，一直是徐州房地产业炙手可热的区域。周边依山傍水，环境优美，学府林立，文化气息浓郁，随着近几年交通业的大力建设，超市餐饮等公共生活设施的不断完善，该区已成为全市最适宜长期居住的高密度住宅区。
2007年的住宅均价为3800元/平方米，2006年的住宅均价为2600元/平方米，相比上涨46%。该区域居住环境较好，项目规模较大，购房有效需求较多，加上近年来“往南走”的思想现已深入人心，导致南区的房价格一直居高不下。
该区房价几年来一直是房价涨幅最大的区域。但随着东北西区等住宅项目的大力开发和环境整治，人们的购房选择正逐渐走向成熟化，预计该区域的住房价格后期将有小幅上涨，不会有大幅的波动。
西区：供应充足
凭借云龙湖得天独厚的自然环境，西区以其便利的交通，优越的位置，完善的生活设施及日益浓郁的商业文化，集百家宠爱于一身，备受地产商的关注。该区域新增住宅项目较多，项目规模较大，住宅供应充足，市民有了更大的选择余地。
2006年西区的住房均价为2300元/平米左右，2007年均价为3300元/平米左右，与上一年相比有所上涨。
以上资料充分显示，西区凭借其自身优势，房子受到更多消费群体的青睐。
北区：最具购买力
伴随着生态环境的建设与改善，北区的房地产开发也如火如荼地建设起来。据统计，2007年该区住房均价为2800元/平方米左右，与上年相比上涨40％，户均面积已达78平方米。而徐州市区的商品房均价为3400元/平方米，价格“补涨”的空间为东西南北中五大区域里最大的一个区域。
从近期市场看，北区房价由于总价相对偏低，交通较为方便，特别受到新婚或初次置业的年轻人青睐。
随着北区楼盘项目的大力开发与周边设施的建立完善，北区的宜居指数正逐年提高。另外，北区一直就是人口居住密度相对较高的区域，在固有怀旧情结的影响下，该区应该是一个最具有购买力的住宅区域。
中心区：寸土寸金
中心区衔接东、南、西、北四大区域，商业繁华，交通便利，附属设施比较齐全,是徐州市传统的商业旺地。该区域主要以商业为主，住宅供应不充分，新建住宅项目不多，且以高层为主，可谓是“寸土寸金”。此区的房屋主要以投资和出租为主。该区域购买需求很大，但供给量却很有限，所以这里房价一直居高不下。
2006年住宅均价在3000元/平方米左右，2007年的均价在3900元/平方米左右，相比之下价格上涨30%。
随着近几年该区经济的大力发展，时尚大道、金鹰国际等的开发建设，给该区的商业圈带来了一轮接一轮的热潮，这里的投资潜力不可忽视；入学压力的增大，也使得购房者越来越重视住宅与学校之间的重要关系，所以中心区房价势必会引得一部分购房群体去关注它。
2008年房价受宏观调控影响有限
细数央行2007年下发的调控政策：10次上调存款准备金率、6次加息、第二套房贷款的认定以及被叫停的加按揭、转按揭业务，政策出台时间紧密且手段严厉。由于受到房贷利率及二套限贷政策影响，目前徐州市场上商品房的成交量比2007年初有了一定比例的下降，全款购房比例也出现增加。不过由于消费者可以通过公积金或是结清第一套房的贷款来享受第一套房的优惠政策，未来贷款购房的比例将会回升。此外，目前市场上浓郁的观望气氛应该是对以往房价上涨过快的一种矫正。如果从抑制投资需求的角度来看，实际效果可能并不明显。一是现在徐州房价市场的投资者并不多，自住需求量还是很大。另外流通环节税费较高，因此现在购买商品房投资本身风险较大，特别是在目前房价较高的情况下；二是市场存在的少量投资者，也都是具有较长房产投资经验累积了相当资本，购房时不少是选择一次性付款，对于这些人来说，首付三成和四成的区别也不大。相信经过这段时间的恢复期以后，房价市场的前景应该还是比较好的。
此外，经济适用房和廉租房制度建设在各地逐步得到落实，但还不可能在短期内有像样的规模，即使在长期也不可能对市场性运作的商品房产生很大冲击。
因此，2008年徐州年房地产市场将会延续2007年度房地产发展运行态势，房价会按各个区域会根据各自的供求比和客户的认同度调整涨幅空间，达到一个相对高位。而市中心的价格始终会高于其他区域，但其他各区域价格会逐渐趋同，从而形成一个合理的“地级差”。
五、徐州市新城区近期房价走势的判断（2008年）
依据前文分析：2008年徐州年房地产市场将会延续2007年度房地产发展运行态势，并且依据2007年新城区各季度的价格走势，保守估计：2008年房价将有约6－10%的的升幅，后期2009年、2010年仍将延续该增幅走势。本项目距如意家园直线距离为1480米，周边暂时缺乏相应的配套设施，参照如意家园的销售情况，预计本项目的房价会有600－1000元/平米的差价，即前期销售价格为2400元/平米左右。
离市区近的住宅区由于交通便利，购物上班上学便利，所以一直以来占据着购房者的心理。就拿南京来说，早在2000年的时候，从市中心到江宁区就要一个多小时，所以对江宁的房产，很多人并不看好。但是现在，江宁的房产在短短的几年价格翻了一倍，交通发展也是十分的迅速，到去年新入住的人口达到了25万。再看徐州的情况，新城区距离市中心只有7公里，政府的行政中心已启用，各种配套设施日趋完善，环境较市中心优美多了，可房价一直较低，几乎没有新开发的楼盘。显然，对于人口超千万的城市，徐州更具有更大的拓展空间和潜力。新城区作为城市新的成长空间，政府也在加速完善新城区的配套设施建设，极力积聚人气，已开辟4条新线路以加强新城区和老城区的联系。　　配套设施跟上了，生活便利，居住舒适，所以今天的新城区就是明天的城市中心（据分析，在最近对全市购房者的调查中，有近70%的客户都很认可郊区住宅，打算近两年内购买的客户达到20%，郊区住宅顺应了城市发展的趋势，徐州的郊区住宅时代已经到来了。）。
另外：由于供求比差异是目前徐州市场导致区域涨幅的主导因素，但是新城区目前供应量非常少，作为保守估计判断未来三年的价格如下：
徐州新城区未来两年的价格判断：
2008年市场参考价格：3200元/平米
2009年市场参考价格：3200元/平米x（6－10）%=3450元/平米
2010年市场参考价格：3560元/平米x（6－10）%=3750元/平米
依据以上分析，保守估计本项目未来三年的价格判断如下：
2008年项目市场参考价格：3200元/平米－800元/平米=2400元/平米
2009年项目市场参考价格：2400元/平米x约（6－10）%=2600元/平米
2010年项目市场参考价格：2640元/平米x约（6－10）%=2800元/平米

第七部分徐州项目财务测算（第一期）

一、徐州项目周期
整个项目周期为二年，即2008年5月至2010年5月，具体分为三个阶段：
第一阶段：2008年5月－2008年8月
项目前期考察论证，确定土地，项目规划设计以及项目开工前的准备工作。
第二阶段：2008年8月-2009年12月
项目施工建设阶段。2008年8月开始基础施工，2009年9月封顶，2009年11月项目配套设施完工，2009年12月办理竣工验收。
第三阶段：2008年9月—2010年5月
项目销售阶段。预计2008年销售40％，2009年实现销售35％，2010年销售剩余的25％.
二、项目收益情况

（一）、项目（第一期）成本：

图表11建筑面积中未计算地下室和阁楼面积；阳台面积按一半计算
土地面积（平方米）81400总建筑面积（平方米）125000
序号费用名称单位预算成本(元/平方米)总预算（万元）备注
一土地成本00
二前期费用1371712　
1、勘探费562　
2、设计费12150　
3、监理费450　
4、造价咨询费112　
5、三通一平、临时设施10125　
6、各项规费1051312　
三建筑配套成本140018500　
四开发管理费24300　
五不可预见费24300　
　合计172221525　

（二）、项目收入（以三年价格预测为基础）：
2008年销售价格按2400元/平米考虑，2009年销售价格按2600元/平米计，2010年销售价格按2800元/平米计.
2008年销售40%住宅2009年销售35%住宅2009年销售25%住宅
综合销售价格2400元/平方综合销售价格2600元/平方综合销售价格2800元/平方
销售类别：单价/面积金额（万）单价/面积金额（万）单价/面积金额（万）
销售收入：2400/50000120002600/43750113752800/312508750
收入合计：32125万元
备注以上数据未计算地下室和阁楼的销售收入　
（三）、总体毛利：
总体毛利=项目销售收入-项目成本=32125万-21525万=10600万元
投资回报率=总体毛利/项目成本（项目总投资）=10600/21525=49%

第八部分徐州项目风险说明

一、财务风险：
由于前期资金需求量大，需要有很高的融资要求。
二、市场风险：
尚未有成熟的经验可循，对于徐州市场的把握度和市场预判性就非常重要，但是市场风险是始终存在的，无论对于新城区的住宅消费市场和徐州地区未来的经济走势，都还存在一定的不可预见性。
三、国家政策风险：
2007年以来，全国各个主要城市房屋价格上涨异常，引发了国家主管部门的高度重视，同时银行加息压力越来越大，后期对于住宅未来的国家政策压力还存在不确定性，需要充分考虑。
第九部分徐州项目运作建议

项目以xxxxx的形式运作，可充分利用社会资源进行操作，前提是xx占绝对控股为合作前提。在后期项目运作的过程中可采取以下几种方式：
1、建设部分经济适用房供应xxx;

项目批复后，可以找一家有实力的合作方，确定双方共同统一开发，由地方企业全额出资，约定利润的分成。项目以xx附近土地为第一期（122亩），根据xx需要，建设一部分经济适用房，剩余的部分建设对外出售的商品房。若进展顺利，可在2009年完成交付工作，xx有一定的利润收入。
2、最大限度地提高土地的利用率
待第一期项目完成后，可由原本多层小高层的形式转变为多层小高层联排别墅的混合用地，产品的售价方面也将有较大的提升，项目开发利润也将相应上升。

第十部分徐州项目可研结论

一、徐州二线城市中排名靠前，市场状况和发达房地产市场相比较，仍然属于上升期。从现阶段项目周边开发的商品房销售状况来看，认购踊跃，处于供不应求的阶段，中住地块已开始启动，现行的每平方米2400-2800元的定价，为后期本项目的价格拉升提供了有力的支撑。
二、xxx可利用为当地xx建设经济适用房为开端，一来以低风险项目熟悉环境进一步了解当地市场；二来为后期项目升值赢得缓冲时间（土地升值、项目资本运作）；三在项目的运作过程中逐渐积累本项目的运作经验，二三期的操作将更有经验。
三、此项目如能顺利开发，可以说是徐州xx进行房地产开发的试金石，如果能够立即开展项目运作，可为xxx的可持续性发展创造更多的经济效益，也将在不断摸索的过程中，总结经验教训，进一步提升xxxx整体开发能力。