土地使用权的会计与税务处理

一、会计处理：

1、《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

2、财会[2001]43号第九问：土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销年限如何确定？

答；公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物时，则将其价值转入无形资产进行摊销。如公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售的，按期账面价值结转固定资产清理。

例：2005年3月6日征用土地30亩，支付土地出让金及契税300万元。土地使用证使用年限50年，7月6日开发该土地建厂房，先后共支付施工单位工程款500万元。12月6日完工达到预定可使用状态，由在建工程结转固定资产。房屋折旧年限按20年，残值率为5%.会计处理如下：

3月6日：

借：无形资产－土地使用权300

贷：银行存款300

每月摊销＝300/50/12=0.5万元

3月－6月每月作分录：

借：管理费用－无形资产摊销0.5万元

贷：无形资产－土地使用权0.5万元

摊余价值＝300－2＝298万元

7月6日后：

借：在建工程298

贷：无形资产－土地使用权298

借：在建工程500

贷：银行存款（工程物资等）500

12月6日：

借：固定资产798

贷：在建工程798