商业银行住房按揭贷款提前偿还风险研究

[摘要]住房按揭贷款是商业银行的一项优质资产，它的提前偿还给商业银行带来了风险。商业银行对提前还贷收取违约金的做法并非住房信贷市场发展的方向。因此，商业银行应该发行住房按揭贷款提前偿还期权、推行多样化的还款方式、建立提前还款数据库主动地防范提前还贷风险。

[关键词]住房按揭贷款、提前偿还、风险

一、引言

近年来，在央行多次提高住房按揭贷款利率、购房者产生“升息预期”信号的引导下，住房按揭贷款提前偿还现象明显升温。商业银行一向将住房按揭贷款划为优质资产，在现今的经济环境下，这项优质资产正面临着流失的危险。那么，提前偿还究竟会给商业银行带来什么样的风险?银行又将怎样控制这种风险?

二、提前偿还贷款带给银行的风险分析

第一，减少了银行的收益。我国商业银行的利润大多来自存贷款利差，住房按揭贷款这项中长期贷款属于银行的优质资产，它的提前偿还将会直接减少银行的贷款利息收入。

第二，增加了银行的服务成本。首先，由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。其次，银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本。再次，对提前收回的资金再投资，增加了交易成本。

第三，扰乱了银行的资产负债结构。住房按揭贷款提前还贷行为的发生可能导致银行资产负债结构的错配，动摇银行资产结构的稳定性，打击银行拓展住房按揭贷款业务的积极性，给银行的风险管理带来不确定性。

三、商业银行对提前还贷风险管理的现状分析

目前，针对提前还贷大部分银行都是采取收违约金的办法。然而，收取违约金这一做法引起了巨大争议。有的学者认为提前还款就是违约，收取违约金是国际惯例，我们借鉴成熟的住房信贷市场的经验是可取的。如香港按揭贷款在第一年、第二年、第三年还贷要收取全部利息的40%、30%和20%。而有些学者认为提前还贷在法律上是对合同的提前履行，并不构成违约。他们认为银行本身就是一个以风险换收益的特殊行业，为客户提供风险管理服务正是现代银行重要的盈利来源。因此，对提前还贷收取违约金就等于剥夺了借款人转嫁风险的权利。

由于我国的住房信贷市场开放的时间还不长，银行自身的风险管理能力还不能自我消化提前还贷带来的风险和冲击。因此，在现阶段对提前还贷收取违约金是有利于住房信贷市场发展的，它可以在一定程度上弱化这种风险和冲击，保证银行的稳健运行，有助于住房信贷市场走的更快更稳更远。但收取违约金是一种被动的防范方法，只能是一个过度性的措施。尽快提升风险管理能力，化被动为主动，制定出符合市场需求的措施，保障借款人的权利，才是我国商业银行住房信贷市场未来的发展方向。

四、提前还贷风险管理的建议

1.发行住房按揭贷款提前偿还期权

从金融理论上来看，住房按揭贷款的提前还贷可以看作是一项看涨期权，银行在发放住房按揭贷款的同时也赋予了借款人提前还贷的权利。因此，银行可以发行住房按揭贷款提前偿还期权，这种期权赋予持有者在期权到期之前任意时刻提前偿还的权利。这样既能满足借款人提前偿还的意愿，又能让银行从被动防范转为主动防范，把风险向提前偿还期权的二级市场转移。发行这种期权不仅在理论上可行，在现实中也有了先例。如2006年末，中国银行首推住房按揭贷款固定利率期权业务，借款人在购买三年或五年期固定利率期权后，有权利选择使用固定贷款利率或放弃期权权利就低选择贷款利率。

2.推行多样化的还款方式

商业银行的住房按揭按款主要采用可变利率等额本息还款法，这种单一的还款方式忽视了借款人的群体差异，滋生了借款人提前还款的念头。为了满足各类借款人的还款需求，降低提前还款给银行带来的风险，银行可以推出多样化的还款方式。根据借款人收入的稳定性不同，银行可以将房贷客户分成三种类型。第一种是收入稳定型。在法定利率上升幅度不大时，采取这种等额本息法符合这类人的需求。第二种是收入递增型。这一类型的借款人在刚按揭的时候收入并不高，但是随着工龄、职位的升迁他们的预期收入将会不断提高，如刚从学校毕业的大学生。对于这一类型的人，当他们的可用收入远大于每月等额还款额时，就会有提前还贷缩短贷款期限的需求。因此，对这类借款人，银行可采用递增还款方式，减少他们提前还贷的几率。第三种是双性收入型。这类人既有显性收入，又有隐性收入。对于此类人银行可以采用递减还款方式。

3.建立提前还款数据库

统计表明住房贷款普遍为“平均贷款期限16年，平均回款速度7年”，也就是说平均还款年限整整提前了9年。这就需要银行建立提前还款历史数据库，把握提前还贷的基本规律，统计提前还贷导致的现金流变化，重新估算住房贷款的久期。在国外，基于历史的统计数据已经有了大量的研究结果，例如PSA提前偿付基准，从0.2%开始，每个月递增0.2%，到6%稳定。由于我国商业银行住房信贷开展的时间还不长，对提前还贷数据的收集、整理、和分析还处于初步阶段，需要有实力的统计人员估算住房按揭贷款提前偿还率，为防范和控制提前还贷风险奠定必要的基础。