加强物业管理,改善人居环境

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《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的颁布,预示着物业管理正向法制化、市场化、规范化的方向发展,物业管理制度的确立,为维护物业管理市场、规范物业管理活动提供了有力的法律保障。2005年物业管理工作,要抓住全面贯彻物业管理法规的契机,从实践“三个代表”重要思想出发,在物业管理这一关系到广大人民群众切身利益的工作中,充分发挥党
的执政能力,扎扎实实推进物业管理的各项工作。一、依法行政,加强物业管理,构建科学、民主、和谐的社会环境。
物业管理是社区管理的重要组成部分,加强居住区的物业管理是创造科学、民主、稳定社会的前提,作为物业行政管理部门,要牢牢抓住物业管理企业和业主这两个市场主体,依法履行房地行政管理职能,指导和监督物业管理企业、业主开展物业管理工作。
1、加强党的领导,依法组建业主大会和业主委员会。
业主大会、业主委员会依法开展自治管理,是维护社区稳定、建立规范物业市场的基础。加强业主大会、业主委员会的指导和帮助,首先,在业主大会组建和业主委员会组建、换届中,要把握好程序关、人选关。在业主委员会的人选上,要紧紧依靠社区党组织的力量,充分发挥社区党组织的核心作用,推荐一些守法、尽责、热心的业主,通过房地局指导程序,组织业主选举,依法规范组建业主委员会,使业主委员会正确行使职权,真正发挥作用;其次,加大业主委员会成员的综合素质和业务知识培训。要结合当前出台的一系列物业管理政策法规,对业主委员会成员开展1-2次集中培训,使他们尽快熟悉《条例》、《规定》以及配套文件,能够在日常工作中,依法维护广大业主的利益。第三,探索建立业主自律、业主委员会监督体系。将业主和业主委员会置于业主大会和广大业主的监督之下,通过业主公约和业主大会议事规则,引导业主间的自律机制。要在商品房小区内,试点开展业主公约和业主议事规则主要内容公示,采取楼道内张贴,业主委员会办公室上墙;建立业主委员会定期接待制度,业主委员会成员每周设立固定时间接待业主;帮助、指导业主委员会做好投诉、咨询、会议记录等台帐。
2、加强行业监管,努力提升物业管理企业的服务水平。
房地办事处要指导和监督物业管理企业依法开展物业管理活动,组织物业管理企业学习《条例》和《规定》,使之尽快掌握法律、法规的规定,并按照物业管理服务合同的约定,科学规范地进行物业管理。要继续以小区经理为抓手,会同居委会、业主委员会开展小区经理的日常考核,从小区的房屋维修、绿化养护、保洁保安、装修管理等方面,综合评定小区经理的管理水平,并在充分听取业主意见的基础上,实行小区经理年检制度,对一些不合格的小区经理,坚决不予通过年检。同时,将小区经理的日常考核和年检,与企业资质评定挂钩,促使物业管理企业管理重心下移,真正做到管理责任落在小区。在物业行风建设中,仍要以“维修、服务、收费”为重点,继续与区纠风部门联合,聘请物业行风监督员,通过明查暗访、征询业主、舆论报道等外部门监督机制,开展各种形式的物业行风检查,宣传和发扬行风建设中物业管理企业的先进事迹和规范做法,批评物业管理中存在的不规范行为,从而促进物业行风建设的长效管理机制。
3、加强自身建设,严格实施行政管理。
物业行政管理人员要认真学习法规、法章、相关业务和社区管理理论,在实践中提高综合知识的掌握运用能力,认真履行职责,开拓工作思路,规范行政行为,严格依法办事。房地办事处的属地管理工作要落到实处,主任要定期向街道(镇)汇报物业管理工作,沟通辖区的物业管理信息,接受街道(镇)布置的物业管理工作,并保证每周有一天时间在小区内检查、指导;管理员要带领今年上岗的房屋协管员,开展物业小区的巡查、指导、监督工作,确保每月巡视小区一遍,每周走访居委会、业委会,并做好记录,及时解决物业小区内的各类物业管理矛盾。房地办事处要做好房屋协管员的业务培训、指导、考核等工作,要发挥协管员在基层管理中的作用,使之成为房屋行政管理中的一支重要力量。同时,房地办事处要继续完善物业基础资料信息,充分利用物业管理信息系统,强化物业行政管理,抓好日常来信、来访、来电的处理,力争将各类物业矛盾化解在基层。
4、加强基层管理,切实推进物业管理网格化建设。
物业管理行政资源的合理配置,要结合社区网格化管理的要求。物业行政管理要充分运用社区网格化为载体,加强行政执法和日常监管。在组织管理机制上,街道(镇)物业协调小组统揽全局,具体领导和协调物业管理的各项工作;在各网格管理中,以若干个居委会范围划成网格,以居民区党组织为核心的“四位一体”为基础,运用快速反应机制、综合协调机制,具体处理居住小区内的物业矛盾。物业管理网格化,房地办事处要在每个网格中按排管理人员,实行划块负责,责任到人。日常管理上,房地办事处要服从街道(镇)的统一指挥,实行12小时轮流值班制度, 在工作效果上,体现各司其职,形成合力。物业管理网格化建设中“四位一体”的规范运作,是网格化推进的关键,房地办事处要落实“四位一体”的各方职责,明确“四位一体”的操作程序,使物业管理网格化工作规范,有序的推进。
二、抓住难点,加大行政执法力度,规范违法建筑执法体系。
已经实施的《上海市住宅物业管理规定》明确了房地部门是物
业小区违法建筑行政执法的主体,这就要求,行政管理部门必须加大行政执法力度,以进一步维护小区舒适、整洁的居住环境,因此,在违法建筑的处理上,必需依据法规,采用各种措施,力求达到整治拆除的效果。
1、违法建筑整治的措施。
按照《条例》规定,对正在实施的违法建筑,房地办事处在接到举报或小区巡查中发现后,应立即会同物业管理企业进行制止,制止无效的,暂扣施工工具、材料,并由房地办事处组织物业管理企业代为改正;对老的违法建筑要结合小区综合整治,会同街道、城监、工商、市容等部门,开展集中整治;对严重影响小区环境、矛盾焦点较突出的违法建筑个案,运用行政处罚程序,通过司法途径强制拆除。
2、违法建筑整治的方法。
新建住宅小区,要督促物业管理企业加强管理,从源头上控制违法建筑的行为。同时,小区内要加大业主临时公约或业主公约的宣传力度,引导业主自觉维护小区环境,制止违法搭建。在一些高档住宅小区内,例如:新城花园、田园别墅等违法改建、搭建较突出的小区,要会同规划部门开展专题研究,从房地、规划执法的程序上,寻找结合点,采取集中整治、联合执法的方式,进一步加大高档住宅小区的执法力度。
三、明确目标,开展房屋综合整治,营造整洁安宁的居住环境。
历年来,开展房屋综合整治取得了明显的效果,居民对居住小区环境的改善,表现出了极大的欢迎,为此,2005年房屋综合整治工作要在已取得经验的基础上,进一步加大力度,切切实实将这件为民办实事的好事做好。
1、认真梳理,制定计划。
要在深入小区、调查研究的基础上,广泛听取广大市民和社会各方对居住物业管理的意见,认真梳理各类历史遗留的险、漏、堵、水、电等“老大难”问题,合理编制整治计划,集中力量开展整治,切实解决物业管理方面的“急、难、愁”问题。2005年房屋综合整治的重点为:着重开展大楼整修,以电梯改造更新、墙面脱落、消防设施老化、管道堵塞等项目,明年整治58幢,计69万平方米;旧公房小区整修,以屋面墙面渗漏、路面损坏、上下水管道堵塞、绿化缺损、门卫、车棚整修等项目为整治目标,突出小区的单项目整治,明年共整治48个小区,计110万平方米。
2、各方筹措,落实资金。
旧住宅小区的房屋整治资金,以业主维修基金和物业租金筹措为主,市房地局整治资金、街道(镇)社区创建资金、建设单位资金等作相应补贴,原则上区政府净归集款不作补贴;大楼房屋整治资金需求量大,资金筹措推行“六个一点”原则,即在上述五方共同筹集的基础上,区政府净归集款再给予一定的补贴。
3、落实责任,巩固成果。
房屋综合整治后,小区的各项管理措施要及时跟上。要督促物业管理企业抓好基础设施的日常管理,要维护小区的整体环境,特别要防止违章搭建的“回潮”。物业管理企业与业主委员会要携手共建文明小区、创优小区、安全小区,使综合整治成果在日常管理中加强和提升。
四、强化机制,突出长效管理,提高管理水平和管理质量。
1、运用市场机制,建立舒适型小区的长效管理。
商品住宅小区要严格履行物业管理服务合同的约定,突出保修、保安、保洁、保绿的服务特色,注重管理的效果性,体现人性化的管理理念。服务质量的评价体系,要以业主的满意度为标准,建立物业管理企业与业主互相监督机制。物业管理企业的选聘要充分运用市场机制,采取招投标的方式,建立优胜劣汰,择优选聘的竞争机制。商品住宅小区要在物业管理法规的范围内,通过市场调节,建立完善的长效管理机制。
2、运用指导、协调机制,建立改善型小区的长效管理。
旧售后房小区和动迁房小区要积极推进“一体化”管理,切实做好保修、保安、保洁、保绿等基本服务工作。服务要求上,做到维修及时、保安保洁尽责、绿化养护到位、收费规范。房地办事处要会同街道(镇)积极协调多家管理,引导业主大会在听取业主意见基础上,选聘一家物业管理企业管理,使小区物业管理开展规范有序。在小区管理层面要注重发挥“四位一体”作用,运用“四位一体”管理机制,切实解决小区中的难点、热点问题。
3、通过宣传、引导,逐步推进保障型小区的规范管理。
无人管理房屋在综合整治以后,落实了物业管理企业托管,但由于业主付费服务的观念尚未转变,业主大会、业主委员会又无法组建,因此物业管理以维持日常维修为主开展。为此,要充分发挥“两级政府,三级管理”中街道(镇)的综合协调作用,通过居民的自治组织――居委会牵头,会同房地办,组织居民实行自我管理,将小区的维修、清洁、保安、绿化等分项委托专业部门实行有偿代管。同时,社区和房地办积极动员居民,实施有限产权房屋接轨,解缴房屋维修基金,对符合条件的帮助组建业主大会和业主委员会,然后选聘物业管理企业,落实物业管理,使无人管理房屋物业管理逐步向规范方向发展。
物业管理法制化道路尚处在起步阶段,面临的任务仍然很艰巨,但我们有信心在各级领导的帮助和指导下,以让人民高兴满意为出发点,积极探索、开拓创新,努力开创长宁物业管理的新局面。
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