物业管理纠纷案件分析讨论

　　随着城市化进程的加快，房地产热的持续升温，商品房在建面积的逐年扩大，物业管理已成为社会新兴行业和朝阳产业。与此同时，因物业管理纠纷而引发的诉讼案件也呈逐年上升趋势，且物业管理活动中民事主体多，法律关系错综复杂、案件类型日趋多样化，而相应的法律法规不够完善具体，因此给审判工作带来诸多难题，如何有效地预防解决此类纠纷，使广
大居民有一个正常生活秩序，是摆在我们面前的一个新课题，因而有必要对此类案件作深入分析探讨。
　　一、案件特点
　　案件数量逐年上升，在民事案件中所占比例加大。由于新建小区均实施了物业管理，物业公司与业主之间因管理和服务难免产生各种矛盾纠纷。以松山区为例，2006年松山区人民法院共受理物业管理纠纷案件47件，2007年受理126件，2008年受理96件，年均递增约40%，在民事案件中所占比例也在逐年加大。
　　案件类型多样化，法律关系复杂。由初期的简单追索物业费纠纷，发展到与物业相关的多种类型案件，既包括物业管理上的纠纷，如收取物业费、公共费用分摊、业主财产丢失引发的财产损害赔偿等，又包括业主管理内部事务纠纷，如业主及业主委员会选聘物业公司、维修基金的使用管理等，还包括部分因物业用房、小区公共设施权属引发的侵权纠纷，其中绝大多数仍为业主拖欠物业公司物业费纠纷。上述案件涉及业主与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又涉及房产开发商与物业管理公司的关系、业主委员会与物业管理公司的关系等，法律关系复杂。
　　涉案标的额较小，审理难度加大。拖欠物业费引起的纠纷，涉案标的额一般都在千元以下，有的标的额在一二百元，但由于双方摩擦大，矛盾积怨深，各执一词，互不相让，造成案件审理难度大。
　　业主败诉和解多，自身维权困难。在物业纠纷案件中，一些业主之所以拒交物业费，多为对物业公司管理服务不满意，认为物业公司只收钱，不服务或服务不到位，管理不善。但由于许多业主缺乏证据意识，平时不注意收集、保全证据，在诉讼中经常会遇到举证不能，因而其抗辩理由很难获得法律支持，审理结果多以业主败诉或与物业公司和解。
　　集团性诉讼增多，存在群体性纠纷的隐患。物业管理涉及千家分户，业主均是利益共同体，在小区内带有普遍性，很多业主处于同一社区或同一案件背景之下，会形成共同的利益圈，在发生纠纷时，有时会以小区为单位，业主对纠纷达成一定的共识，通过群体性行为方式进行诉讼，给物业公司和法院施加压力，处理不当极易引发连锁反应，形成群体性纠纷，影响社会的和谐稳定。
　　二、产生原因
　　法规不尽完善。这是导致当前物业纠纷增多的根本原因。2003年国家出台了有关商品住宅区的《物业管理条例》，在一定程度上规范了物业管理，但在《条例》中就物业管理缺乏明确的责任界定和具体操作细则，法规过于笼统，弹性条款多，操作性不强，对物业管理行为规范不足，约束不力，难以规范和解决当前物业管理中不同利益主体间引发的矛盾，使许多亟待解决的问题无法在《条例》中找到相应依据，目前的民事法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》，依据有关部门和地方性法规进行处理。因此要尽快完善有关物业管理法律法规，为解决物业纠纷提供法律上的保障。
　　物业服务存在瑕疵。有些物业公司凌驾于业主之上，小区成为物业公司的独立王国，无视业主权益，甚至随意侵害业主权益，不能严格按照相关规定提供优质服务，有的卫生保洁脏乱差、绿地绿化疏于维护，有的公用设施缺乏及时维修保养，有的只收费不服务，或者多收费少服务，甚至采取停水停电停气等不当手段强迫业主缴费。
　　物业合同不公平不对等。业主与物业公司签订物业管理合同时，通常都是由物业公司提供格式合同，合同内容往往对物业公司的义务约定得比较模糊、笼统，有些多款则明显属“霸王条款”，业主很难进行有效监督，而对业主的规定则细之又细，非常明确。双方在合同的权利与义务约定不公平不对等，双方的责、权、利不清晰，为日后的纠纷埋下了隐患。
　　部分业主消费观念、消费意识不高。有的业主少付费，却希望享受最好的服务，甚至只享受服务而不缴费，个别业主恶意拖欠物业费，或对物业服务稍不满意则坚决拒交。另外，一些业主还有盲目从众心理，听说邻居有人不交物业费就跟着效仿，有人不缴，我就不缴，能拖则拖，能赖就赖。
　　业主委员作用未有效发挥。业主委员会对物业公司有审查监督权利，但在日常生活中，对物业公司的行为，有时听之任之，对违约行为和侵犯业主权益行为未及时介入或加以制止，也是导致物业纠纷多发的一个主要因素。
　　三、预防解决对策
　　针对物业管理纠纷案件的特点和产生原因，笔者认为，要预防减少此类案件的发生，要着力做好以下几个方面工作。
　　首先，健全法律，订立实施 细则。这是解决业务纠纷的根本所在。现在的《物业管理条例》只订立了一些原则性、宽泛的条款，缺乏可操作性，已不适应物业服务这种高度专业化的行业发展需要，亟需订立一部具体细则，明确物业管理合同的法律性质和相关法律责任，界定双方的权利义务和行为规则，平衡各主体之间的利益，使物业案件真正能够有法可依、有章可循。
　　其次，强化有效监管
，规范物业管理行为。政府相关职能管理部门房产、物价、工商要充分发挥“管理、指导、监督”职能，应从完善收费标准，服务内容和提高管理水平等方面加强化对物业管理行为的规范化管理，制度一整套管理考核办法、办事规程、惩戒措施，依法查处物业管理中的不规范行为，严格物业公司资质审查，提高准入门槛，物业从业人员持证上岗，对不合格公司要进行大力整改，对整改不合格的依法撤销其资质，以切实有效的监管措施促进物业管理行业健康规范地发展。
　　第三，提高物业管理水平，改善服务质量。物业公司要摆正自己位置，增强为化区民民主服务意识和能力，强化对员工的培训管理和监督，提高物业从业人员素质，努力提高物业管理水平，使所提供的物业管理服务达到或超过物业合同约定，减少瑕疵，以此减少纠纷的发生，实现业主与物业管理企业的共赢。
　　第四，加大相关法律法规宣传，提高业主和物业公司的知法用法能力。加强对与物业管理密切相关的法律法规的宣传力度，向社区居民普及物业管理法律知识，使广大业主在享受物业服务的同时，要依法履行交纳物业费的义务。作为物业公司，应当守法经营，在收取物业费后，要严格履行合同约定的服务义务，努力为业主提供优质的物业服务。
　　第五，加强公司、业主和业主委员会三方的沟通协商，妥善解决纷争。业主与物业公司是互相依赖、互相共存的关系，双方要本着平等平和的态度正确对待所产生的纠纷/。物业公司要采取上门征求意见定期召集业主代表听取意见、建议，及时改进工作不足。业主委员会要充分行使审查监督权力，发生纷争时，在业主委员会或居委会等主持下，双方要进行对话、沟通，避免矛盾升级扩大。
　　第六，坚持多调少判，努力实现案结事了。物业管理纠纷案件，牵涉面广，涉及人员多，往往一个案件判决后，大量类似的案件会蜂拥而至，请求法院作出同样判决，因此，在此类案件中，要多做工作，把握争议焦点，找准利益平衡点，坚持调解原则，消除双方对立情绪，努力实现结案事了。另外要注重剖析纠纷产生原因及研究解决纠纷对策，及时向物业管理公司发放司法建议书，使其整改漏洞，改正不足，并督促其及时履行义务，防止类似纠纷再次出现。防止引发影响社会稳定的群体性事件。
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