自行开发房产出租业务的纳税调整

会计制度与税法在房地产开发企业收入的确认上存在一定的差异。对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等方面，会计上认为是一种内部结转关系，不符合一般商品销售收入的确认原则，不作销售处理，按成本转账；税法则规定应视同销售确认相关的收入、成本和费用。下面以房地产开发企业将开发的房地产用于对外出租为例，说明视同销售业务的会计处理与纳税调整。

例：甲公司是一家房地产开发企业，2004年6月30日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期为2年，租金总额240000元。该房产的账面价值为800000元，市场价格为1000000元。租赁到期后，甲公司将该房产出售给丙公司，售价1100000元。假定甲公司按20年摊销该房屋的成本，不考虑残值，于每年末确认租赁收入并摊销相关费用，城建税率为7％，教育费附加为3％。

2004年6月，甲公司将房屋出租给乙公司：

借：出租开发产品-出租产品  800000

贷：库存商品                800000

2004年12月31日，甲公司确认房产租赁收入60000元（240000÷24个月×6个月）：

借：银行存款（或应收账款）      60000

贷：其他业务收入            60000

应缴营业税＝60000×5％＝3000（元）；

应缴城市维护建设税＝3000×7％＝210（元）；

应交教育费附加＝3000×3％＝90（元）。

借：其他业务支出 3300

贷：应交税金-应交营业税              3000

 应交税金-应交城市维护建设税       210

 其他应交款-应交教育费附加          90

同时，摊销出租房屋成本20000[800000÷（20×12）×6]：

借：其他业务支出20000

贷：出租开发产品-出租产品摊销       20000

2004年，甲公司将开发完工的房屋出租给乙公司，会计上确认租赁业务的收入、成本及税金。而根据相关税法规定，除确认租赁所得外，还应视同销售确认房屋销售收入1000000元、销售成本800000元，确认所得200000元。

另外，会计上摊销出租房屋的成本为20000元，而该房屋的计税价值为1000000元，税务上应摊销出租房屋成本25000元[1000000÷（20×12）×6].